Erwerberschutz beim Wohnungskauf

Erwerberschutz beim Wohnungskauf

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In der Entscheidung 6 Ob 56/16b hatte der OGH die Anwendbarkeit der Erwerberschutzbestimmung des § 37 Abs 4 WEG 2002 in einer besonderen Fallkonstellation zu beurteilen. Im Jahr 2013, sohin vier Jahre nach dem Kauf einer Wohnung in einem Altbauhaus, an dem 1984 Wohnungseigentum begründet wurde, stellte sich heraus, dass in dem Haus zahlreiche Erhaltungsarbeiten mit Gesamtkosten von ca 555.000 EUR durchzuführen sein werden. Stehen den Käufern Gewährleistungsansprüche gegen den Verkäufer zu?

Die Kläger erwarben vom Beklagten im Jahr 2009 eine Wohnung in einem Altbau (1910 errichtet). Der Beklagte war bis 1984 Alleineigentümer der Liegenschaft. Zu diesem Zeitpunkt begründete er an der gegenständlichen Liegenschaft Wohnungseigentum, wobei er sich zunächst sämtliche Anteile selbst einräumte und die Wohnungen schließlich sukzessive bis zum Jahr 2011 abverkaufte. Im Jahr 2013 stellte sich bei einer Eigentümerversammlung heraus, dass in dem Haus zahlreiche Erhaltungsarbeiten durchzuführen sein werden. Den Klägern wurde anlässlich des Kaufs der Wohnung im Jahr 2009 kein Gutachten über den Zustand des Hauses gemäß § 37 Abs 4 WEG übergeben.

Die Kläger klagten den Beklagten auf den jenen Betrag, den sie als Eigentümer für die notwendigen Erhaltungsarbeiten bezahlen müssten.

Wohnungseigentumsorganisatoren haben gemäß § 37 Abs 4 WEG vor oder mit der Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum dem Wohnungseigentumsbewerber ein Gutachten über den Bauzustand der allgemeinen Teile des Hauses, insbesondere über in absehbarer Zeit (ungefähr zehn Jahre) notwendig werdende Erhaltungsarbeiten, zu übergeben, wenn die Baubewilligung zum Zeitpunkt der Zusage älter als 20 Jahre ist. Das Gutachten darf zum Zeitpunkt der Zusage nicht älter als ein Jahr sein und ist im Kaufvertrag über den Liegenschaftsanteil, an dem Wohnungseigentum erworben werden soll, einzubeziehen. Damit gilt der im Vertrag beschriebene Bauzustand als bedungene Eigenschaft im Sinne des § 922 Abs 1 ABGB und haftet der Wohnungseigentumsorganisator bzw Verkäufer für den beschriebenen Bauzustand. Erfolgt keine Einbeziehung eines solchen Gutachtens in den Kaufvertrag, gilt ein Erhaltungszustand des Hauses als vereinbart, der in den nächsten zehn Jahren keine größeren Erhaltungsarbeiten erfordert (Feil/Friedl/Bayer, WEG § 37 Rz 22 mwN). Die Regelung des § 37 Abs 4 WEG 2002 ist vertraglich nicht abdingbar (§ 37 Abs 6 WEG).

Bei § 37 Abs 4 WEG 2002 handelt es sich um eine gesetzlich typisierte Gewährleistungspflicht. Der Beklagte, der seinerzeit am gesamten Haus Wohnungseigentum begründet hat, ist im Sinne dieser Bestimmung als „Wohnungseigentumsorganisator“ anzusehen. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass er die Wohnungen sukzessive abverkauft hat. § 37 Abs 4 WEG 2002 ist vor dem Hintergrund zu sehen, dass sich die Notwendigkeit größerer Erhaltungsarbeiten unter Umständen erst mit einer deutlichen Verzögerung manifestiert. Diese Ratio des Gesetzes erfordert, dass die dreijährige Gewährleistungsfrist erst zu dem Zeitpunkt zu laufen beginnt, zu dem sichinnerhalb von zehn Jahren – für den Erwerber die Fehlerhaftigkeit des Gutachtens bzw die Erforderlichkeit von „größeren“ Erhaltungsarbeiten zweifelsfrei manifestiert.

Fazit:
Der seinerzeitige Begründer von Wohnungseigentum haftet bei einem Althaus dafür, dass in absehbarer Zeit keine erheblichen Erhaltungsarbeiten notwendig sind, wenn er bei Verkauf einer Wohnung dem Käufer kein Gutachten über den Bauzustand übergibt
(OGH 6 Ob 56/16b).

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