Generalsanierung – trotz der Sanierung Richtwertmietzins?

Generalsanierung – trotz der Sanierung Richtwertmietzins?

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Derzeit floriert die Baubranche in Wien, Dachböden werden ausgebaut, neue Wohnhäuser werden errichtet oder bestehende Häuser werden generalsaniert.

Im Falle einer geplanten Vermietung stellt sich für sanierende Bauherren insbesondere die Frage, ob die Mietzinsbeschränkungen des MRG (insb der Richtwertmietzins) auch nach der Sanierung für das Gebäude gelten. Diese Frage hat der OGH in seiner Entscheidung vom 13.06.2019, 5 Ob 70/19h nunmehr eindeutig beantwortet.

Sofern das MRG nicht voll zur Anwendung kommt (=Vollanwendungsbereich), sind Vermieter berechtigt, einen „angemessenen Mietzins“ für ein Mietobjekt zu verlangen. Kommt das Richtwertmietzinssystem zur Anwendung, hat der Vermieter bei der Mietzinsbildung ausgehend von der sog „Normwohnung“ gesetzliche Zu- und Abschläge im Vergleich zum Mietgegenstand vorzunehmen. Mietern einer Richtwertmietzinswohnung steht die Möglichkeit zu, den vorgeschriebenen Mietzins überprüfen zu lassen.

Die zuvor genannte Entscheidung des OGH drehte sich um ein (auch thermisch) aufwendig saniertes Gebäude in Wien. Nach der Sanierung verlangte die Vermieterin von einer Mieterin monatlich einen Mietzins in Höhe von ca € 614,00. Die Mieterin ließ den Mietzins überprüfen und stellten die erste und zweite Instanz übereinstimmend fest, dass der vorgeschriebene Mietzins um ca € 264,50 zu hoch war.

In weiterer Folge wandte sich die Vermieterin mittels außerordentlicher Revision OGH. Dieser schloss sich der Ansicht der Vorinstanzen an und begründete diese wie folgt:

Eine Ausnahme vom MRG setze voraus, dass eine Gebäude neu errichtet wurde (§ 1 Abs 4 MRG) oder dass es zu einer Neuschaffung oder Neuerrichtung eines Mietgegenstandes aufgrund eines Umbaus, Zubaus oder Anbaus an ein schon bestehendes Gebäudes kam (§ 16 Abs 1 Z 2 MRG). Der OGH vertrat allerdings die Ansicht, dass die von der Vermieterin veranlassten Sanierungsarbeiten nicht so tiefgreifend waren, dass man von einer Neuerrichtung des gesamten Gebäudes ausgehen könne.

Weder das Argument der Vermieterin, dass die Anwendbarkeit des Richtwertmietzinses auf generalsanierte Wohnungen unverhältnismäßig und unsachlich sei, noch deren vorgelegte Berechnungen, wonach in Gebäuden mit Richtwertmietzins weniger als 50 % des am Markt erzielbaren Mietzinses verlangt werden könne, überzeugten den OGH.

Bei der Richtwertmietzinsbildung komme es nicht auf die tatsächlichen Investitionskosten des Vermieters an, sondern auf werterhöhende und wertmindernde Abweichungen von der Normwohnung. Es sei auf den konkreten Wohnwert für den Mieter abzustellen.

Das Richtwertsystem steht schon seit langem in der Kritik und bedeutet für Vermieter eine – nicht unbedeutende – Beschränkung der freien Mietzinsbildung. Für Mieter ist diese Entscheidung durchaus positiv, bedeutet die Entscheidung eine erneute Bestätigung des Richtwertsystems des MRG.

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