Unzulässige Ablösevereinbarung (Mietvertrag)

Unzulässige Ablösevereinbarung (Mietvertrag)

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Charakteristisches Merkmal einer verbotenen Ablösevereinbarung ist das Fehlen einer gleichwertigen Gegenleistung. Bei einer Ablösevereinbarung ist stets der objektive Wert der dem eventuellen Nachmieter zukommende Vorteil relevant.

Nach ständiger Rechtsprechung (RIS-Justiz RS0069902) „… ist der Vormieter nur dann berechtigt, vom Nachmieter eine Ablösezahlung zu fordern und zu behalten, wenn er dem Nachmieter eine äquivalente vermögenswerte Leistung zuwendet, die er selbst in die Wohnung eingebracht hat oder auf seine Kosten einbringen ließ oder von einem Dritten entgeltlich oder unentgeltlich als eigenen Vermögensvorteil übernommen hat.“

In einer aktuellen Rechtssache hatte sich der Oberste Gerichtshof damit auseinanderzusetzen, ob die vom Nachmieter geforderte Ablöse für Erhaltungsarbeiten, wie die thermische Sanierung der Fassade, den Einbau von Holz-Alu-Fenstern sowie die Erneuerung der Eingangstür zum Bestandobjekt, durch Zahlung eines vorläufig erhöhten Hauptmietzinses zulässig ist.

Grundsätzlich liegt § 3 MRG ein dynamischer Erhaltungsbegriff zugrunde. „Zweckmäßig und wirtschaftlich gebotene Erneuerungsarbeiten gehören somit noch zur Erhaltung, selbst wenn es dadurch zu einer vollständigen Erneuerung kommt oder sogar Veränderungen vorgenommen werden müssen.“

Der Oberste Gerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 20.11.2017 zur GZ 5 Ob 198/17 d festgehalten, dass der Vormieter Erhaltungsarbeiten, die über einen vorgeschriebenen, nach §§ 18 ff MRG erhöhten Mietzins zum Teil mitfinanziert wurden, nicht an den Nachmieter überwälzt werden darf.

„Ausgehend vom oben festgehaltenen Rechtssatz (RIS-Justiz RS0069902) investiert ein Mieter, der aufgrund einer rechtskräftigen Entscheidung in einem §§ 18ff MRG-Verfahren zur Zahlung erhöhter Hauptmietzinse verpflichtet ist, nicht freiwillig in das Bestandobjekt und übernimmt auch nicht aufgrund einer Vereinbarung mit dem Vermieter dessen Investitionen in das einzelne Bestandobjekt. Die Finanzierung von Erhaltungsarbeiten durch erhöhte Hauptmietzinse dient zufolge § 18 Abs 1 MRG zudem nur zur Deckung des Fehlbetrags, wenn die Kosten in den Mietzinsreserven oder Mietzinsabgängen der letzten zehn Kalenderjahre nicht gedeckt sind und Hauptmietzinseinnahmen übersteigen.“

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