Mietrechtliche Fragen des alltäglichen Lebens

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Ist es rechtlich zulässig vom Mieter zu verlangen, die Blumenkisten und Blumenvasen nur auf die Innenseite des Balkongeländes zu hängen bzw zu stellen? Liegt eine Erhaltungspflicht des Vermieters durch eine Klimaanlage bei zu starker Hitzeentwicklung im Sommer vor?

1. Ist es rechtlich zulässig vom Mieter zu verlangen, die Blumenkisten und Blumenvasen nur auf die Innenseite des Balkongeländes zu hängen bzw zu stellen?

Als Mieter haben Sie die inneren Teile des Hauses gemietet. Wenn Blumenkisten außerhalb des Balkongeländes montiert werden, benützen Sie die äußeren Teile des Hauses. Der Vermieter kann sohin ein Verbot, die Blumenkisten nach außen zu hängen, aussprechen, der Mieter kann sich dagegen nicht wehren und hat dem Verbot Folge zu leisten.

Das ausschlaggebende Argument zur Berechtigung des Vermieters ein Verbot auszusprechen ist jenes des Haftungsrisikos. Der Inhaber einer Wohnung haftet nach §1318 ABGB verschuldensunabhängig für Schäden, die durch das Herabfallen gefährlich aufgehängter oder aufgestellter Sachen oder durch Hinauswerfen oder Hinausgießen von Sachen aus einer Wohnung entstehen.

Bei einer vermieteten Wohnung gilt der Mieter als Inhaber, während der Vermieter meist der Eigentümer des Hauses oder der Wohnung ist. Das bedeutet, wenn vom Mieter Blumenkisten auf dem Fensterbrett aufgestellt werden und jemand als Folge von deren Herabfallen verletzt wird, haftet der Mieter.

Ist die Blumenkiste allerdings außerhalb vom Balkongeländer montiert, haftet der Vermieter für die schädlichen Folgen. Dies ist damit zu begründen, dass die Außenseite des Balkongeländers zu den äußeren Teilen des Hauses gehört und damit in den Haftungsbereich des Vermieters, als Inhaber der äußeren Teile, fällt.

Hält sich der Mieter nicht an das Verbot des Vermieters, hat dieser die Möglichkeit einen Unterlassungsanspruch gegen den Mieter zu erwirken.
Der Unterlassungsanspruch ist ein Anspruch darauf, dass ein bestimmtes rechtswidriges Verhalten nicht gesetzt (also unterlassen) wird, er ist vom Verschulden unabhängig. Der Unterlassungsanspruch ist dem Schadenersatzanspruch chronologisch vorgelagert. Er greift vor Entstehung des Schadens ein, wenn ein solcher droht oder wenn ein Schaden bereits eingetreten ist und Wiederholungsgefahr besteht. Voraussetzung ist die rechtswidrige Gefährdung.

Zusätzlich steht dem Vermieter die Besitzstörungsklage zu. Das Gesetz verbietet eigenmächtige Veränderungen der Besitzverhältnisse. Dieser Schutz steht unabhängig von der Qualifikation des Besitzes zu. Das Besitzstörungsverfahren (§339, 346; §454 ZPO) ist ein schnelles Verfahren. Es dient nur der Wiederherstellung des letzten (ruhigen) Besitzstandes, unabhängig von der tatsächlichen Berechtigung. Tatbestand der Besitzstörung ist die eigenmächtige Störung oder Entziehung des Besitzes. Beim unerlaubten Aufstellen der Blumenkisten an der Außenseite des Balkons handelt der Mieter eigenmächtig, da sein Eingriff in den Besitz der äußeren Teile des Hauses ohne Erlaubnis des Besitzers/Eigentümers, weder durch das Gesetz, noch durch eine behördliche Entscheidung gerechtfertigt ist.

2. Liegt eine Erhaltungspflicht des Vermieters durch eine Klimaanlage bei zu starker Hitzeentwicklung im Sommer vor?

Der Vermieter hat das Mietobjekt nicht nur in brauchbarem Zustand zu übergeben, sondern auch zu erhalten. Gemäß § 3 Abs 2 Z 2 MRG hat der Vermieter dafür zu sorgen, dass der „ortsübliche Standard“ erhalten bleibt. Er hat daher Arbeiten zur Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses (zB Aufzüge) durchzuführen, einzelne Mietgegenstände hat er jedoch nur soweit zu erhalten, als dies zur Behebung ernster Schäden des Hauses, zur Beseitigung einer erheblichen Gesundheitsgefährdung oder zu Übergabe in brauchbarem Zustand erforderlich ist.

Der Vermieter ist also verpflichtet eine vom Mietgegenstand ausgehende Gefahrenquelle, die die Gesundheit des Mieters gefährdet, zu beseitigen.

Ein Auftrag zur Montage einer Klimaanlage an den Vermieter kann nur erfolgen, wenn andere für den Mieter zumutbare Maßnahmen wie Lüften, Beschatten oder Ventilatoren nicht helfen. Generell wird die Überschreitung von zum Schutz der Gesundheit geschaffenen Grenzwerten ein starkes Indiz für eine derartige Gefährdung darstellen. Nach diesen Grundsätzen kann auch eine über 30 Grad liegende Raumtemperatur im Sommer eine derartige Gesundheitsgefährdung darstellen, die den Vermieter auch zur Anbringung von Klimaanlagen verpflichten kann (OGH 25.1.2016, 5 Ob 110/15k).

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