Kündigung von Mietern nach dem MRG – Maßgeblicher Zeitpunkt für das Vorliegen des Kündigungsgrundes

Kündigung von Mietern nach dem MRG – Maßgeblicher Zeitpunkt für das Vorliegen des Kündigungsgrundes

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin

Ein Bestandverhältnis welches dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegt, kann vom Vermieter nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes gekündigt werden. Die einzelnen Kündigungsgründe sind in § 30 MRG näher ausgeführt.

Der OGH hat sich mit der Frage auseinandergesetzt, wann ein vom Vermieter behaupteter Kündigungsgrund vorliegen muss.

§ 30 Abs 2 Z 1 MRG sieht beispielsweise ein Recht des Vermieters auf Kündigung vor, wenn der Mieter trotz Mahnung und Fälligkeit den Mietzins nicht bezahlt hat. Wie ist das Vorliegen des Kündigungsgrundes aber zu bewerten, wenn der Mieter den ausstehenden Mietzins zwar – wenn auch nicht pünktlich aber – vor Zustellung der Klage bezahlt, die nachfolgenden Mietzinse dann aber nicht bezahlt?

Der OGH ist bei der Beantwortung der Frage, auf welchen Zeitpunkt abzustellen ist, wenn das Vorliegen eines Kündigungsgrundes behauptet wird, zusammengefasst zu dem Ergebnis gelangt, dass der maßgebliche Zeitpunkt für das Vorliegen des behaupteten Kündigungsgrundes der Zeitpunkt der Zustellung der Aufkündigung an den Mieter ist (vgl auch RS0070282). Es sei daher zu prüfen, ob der behauptete Kündigungsgrund zum Zeitpunkt der Zustellung der Aufkündigung gegeben war. [In wenigen Ausnahmen gelten abweichende Regeln.] Fehlt es im Zeitpunkt der Zustellung der Kündigung an den Mieter an einem Kündigungsgrund, kann daher auch dessen nachträgliche Verwirklichung nicht zu einer Wirksamerklärung der Aufkündigung führen.

Konkret bedeutet das im oben angeführten Beispiel, dass ein Mietzinsrückstand im Zeitpunkt der Klagszustellung gegeben sein muss. Ist dieser nicht gegeben, zahlt der Mieter hingegen nach Zustellung der Kündigung keine Mietzinse mehr, ist dennoch der Kündigungsgrund nicht verwirklicht und die Klage nicht berechtigt. Ein sich erst nach dem Zugang der Kündigung an den Kündigungsgegner verwirklichender Sachverhalt, mag er auch denselben Kündigungstatbestand erfüllen, der in der Kündigung ausgeführt wurde, vermag eine voreilige Aufkündigung im Nachhinein nicht zu rechtfertigen – so der OGH etwa in 10 Ob 22/00.

FAZIT:

Es ist daher zu prüfen, ob der vom Vermieter behauptete Kündigungsgrund im Zeitpunkt der Zustellung der Aufkündigung gegeben war. Der Vollständigkeit halber sei darauf hingewiesen, dass die Rechtsprechung von diesem Grundsatz nur ausnahmsweise – bei einzelnen Kündigungsgründen – abgegangen ist und auf die bis zum Schluss der Verhandlung erster Instanz eingetretenen Umstände Bedacht genommen hat, wenn dies im Interesse des Mieters erforderlich ist, um eine offenbar unbillige Entscheidung zu verhindern.

 

Quellen:
www.ris.bka.gv.at Entscheidungen und Rechtssätze, insb. OGH vom 15.3.2016, 10 Ob 10/16t
wobl, Heft 4, April 2017 (30.Jahrgang) Rechtsprechung Nr. 34.

weitere spannende Artikel zu diesem Thema

Kann denn Schenken einfach sein?  Sie wollen ein Grundstück, ein Haus oder Ihre Wohnung verschenken? Folgende Checkliste zeigt die wichtigsten Punkte, die in der Vertragsurkunde

Read More »
DISCLAIMER
Diese Information wird unentgeltlich zur Verfügung gestellt. Für die darin enthaltenen Inhalte wird weder für Vollständigkeit noch Richtigkeit eine Gewährleistung oder Haftung übernommen. Eine individuelle Beratung wird hiermit nicht ersetzt.