GmbH oder GmbH & Co KG für Immobilieninvestitionen?

GmbH oder GmbH & Co KG für Immobilieninvestitionen?

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„Eine KG für mein Immobilienprojekt!? Das ist doch ungewöhnlich?! Alle verwenden doch eine GmbH…“ Aussagen wie diese sind weit verbreitete Annahmen. Weshalb sie allerdings unzutreffend sind, soll in folgenden Zeilen kurz dargestellt werden.

Der Entscheidung, in welcher Gesellschaftsform man sein Immobilienunternehmen betreibt, sollte nicht zu wenig Aufmerksamkeit geschenkt werden. Nachfolgend soll in diesem Zusammenhang auf die Vorteile der KG im Bereich von Immobilientransaktionen eingegangen werden.

Die GmbH & Co KG im engeren Sinn besteht aus einer GmbH als einzige Komplementärin. Hinsichtlich der Haftung besteht bei dieser Gesellschaftsform eine Ähnlichkeit zu Kapitalgesellschaften, da keine natürliche Person mit Ihrem Privatvermögen haftet. Haftungsbeschränkungen sind vor allem im Immobilienbereich, in dem es oft um Geschäfte mit einem höheren Kapitaleinsatz und -risiko geht, von großem Vorteil.

Im Gegensatz zur GmbH unterliegt der Gesellschaftsvertrag einer GmbH & Co KG keiner bestimmten Form, wobei aber grundsätzlich die Errichtung eines schriftlichen Vertrages dringend anzuraten ist.

Bei der GmbH & Co KG müssen zunächst sowohl eine KG, als auch eine GmbH gegründet werden. Dies ist zunächst mehr Aufwand, da zwei Gesellschaften gegründet werden müssen, und erfordert auch laufend doppelten Aufwand. Die Komplementär-GmbH kann jedoch anschließend in einer Mehrzahl von KGs gleichzeitig die Funktion als Haftungs- und Arbeitsgesellschafterin übernehmen. Gerade für eine Mehrzahl von Projektgesellschaften wird der anfangs erhöhte Aufwand sehr rasch durch die Synergie- und Einsparungseffekte dieser Vorgangsweise aufgeholt.

Ein weiterer Vorteil der GmbH & Co KG ist, dass der Immobilienprojektbetreiber reine Kapitalgeber als Kommanditisten in die Gesellschaft aufnehmen kann, die jedoch weniger ausgeprägte Mitspracherechte haben, als vergleichbare GmbH-Gesellschafter.

Gemäß § 142 UGB, der auch bei der GmbH & Co KG anzuwenden ist, erlischt die Gesellschaft ohne Liquidation, wenn nur noch ein Gesellschafter in der Gesellschaft verbleibt und geht das Gesellschaftsvermögen im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den letzten verbleibenden Gesellschafter über. Der Vorteil liegt darin, dass die Rechte und Pflichten in einem Akt auf den verbleibenden Gesellschafter übergehen und nicht jedes Recht gesondert zu übertragen ist.

Die GmbH & Co KG im engeren Sinn wird zwar für Zwecke der Einlagenrückgewähr den Kapitalgesellschaften gleichgestellt, jedoch liegt ein weiterer Vorteil dieser Gesellschaftsform darin, dass die Regelungen der Einlagenrückgewähr nicht zur Anwendung kommen, wenn neben der GmbH eine natürliche Person als Komplementärin tätig ist. Daraus folgt, dass bessere Finanzierungsmöglichkeiten für Share Deals gegeben sind, da die Gefahr einer Einlagenrückgewähr wegfällt und die Liegenschaft der Gesellschaft als Pfand für den Kaufpreis der Gesellschaftsanteile doch wieder herangezogen werden darf.

Hinsichtlich der Umsatzsteuer ist die Abzugsfähigkeit vom Fremdkapitalkosten bei einem Erwerb von Anteilen an einer Immobilie besitzenden Personengesellschaft weniger beschränkt, als beim Erwerb einer Liegenschaft mittels Beteiligung an einer Kapitalgesellschaft.

Erwirbt man eine Immobilie, so löst dieser Vorgang grundsätzlich Grunderwerbssteuer aus, dies geschieht in der Regel auch dann, wenn man eine Gesellschaft erwirbt, die eine Immobilie in ihrem Eigentum hält. Gemäß § 1 Abs 2a GrEStG unterliegt eine Änderung des Gesellschafterbestandes jedoch nur dann der Grunderwerbssteuer, wenn innerhalb von fünf Jahren mindestens 95 % der Anteile am Gesellschaftsvermögen auf neue Gesellschafter übergehen.

Im Hinblick auf die Ertragssteuern ergeben sich weitere Vorteile aufgrund des Transparenz- bzw. Durchgriffsprinzips, wonach Gewinne und Verluste von betrieblich tätigen Personengesellschaften grundsätzlich unmittelbar auf Gesellschafterebene zugerechnet werden. Verluste können in deren Entstehungsjahr mit positiven Einkünften des Gesellschafters verrechnet werden. Der Gesellschafter wird so zu sagen in dieser Hinsicht wie ein Einzelunternehmer behandelt.

Auch mietrechtlich kann die GmbH & Co KG vorteilhaft sein, weil nur der Machtwechsel bei der Komplementär-GmbH ein Mietzinsanhebungsrecht nach § 12a MRG auslöst, im Regelfall nicht der Wechsel von Kommanditisten. Die Wahl der Gesellschaftsform bei Immobilienprojekten soll sohin gut überlegt sein und stehen wir Ihnen für etwaige Rückfragen und eine individuelle und umfassende Beratung unter 01/505 77 00 (oder per E-Mail an office@toplaw.at) jederzeit zur Verfügung.

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