Bauträgervertrag (BTVG): Wann ist eine Wohnung fertig?

Bauträgervertrag (BTVG): Wann ist eine Wohnung fertig?

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Der Käufer erwarb eine neu errichtete Dachgeschoßwohnung. Entgegen der Formulierung im Kaufvertrag des Rechtsanwaltes und Treuhänders sind die Bestimmungen des Bauträgervertragsgesetzes (BTVG) zugunsten des Käufers als Konsumenten zwingend anwendbar.  Aufgrund einer Bestätigung eines Gutachters, dass die Wohnung frei von sichtbaren Mängeln hergestellt sei und das Heizsystem, die Ver- und Entsorgungsleitungen sowie der Zugang zur Wohnung funktionsfähig seien sowie der entsprechende Grundbuchsbeschluss erging, wurde der gesamte Kaufpreis an die Verkäuferin ausbezahlt. Der Käufer hatte damals dagegen keine Einwände.

Allerdings wurde nicht der vorgesehene Lift (auf Allgemeinflächen der Liegenschaft) errichtet und wurde dem Käufer das versprochene Kellerabteil nicht zugewiesen. Nach der Wiener Bauordnung darf das Bauwerk vor Erstattung der „Fertigstellungsanzeige“ nicht benützt werden. Auch diese Fertigstellunganzeige lag nicht vor.

Das BTVG bestimmt, dass als „eigentlicher Vertragsgegenstand“ nicht nur die Wohnung selbst anzusehen ist, sondern die Wohnung samt Zugehör. Die Sicherungspflicht des Bauträgers endet erst „mit der tatsächlichen Übergabe des fertiggestellten eigentlichen Vertragsgegenstandes und der Sicherung der Erlangung der vereinbarten Rechtsstellung“. Ansprüche des Bauträgers werden erst fällig, wenn und soweit die im BTVG vorgesehenen Sicherungen des Erwerbers vorliegen.

Da gegenständlich die Fertigstellungsanzeige fehlte, erlangt der Käufer nicht die versprochene Rechtsstellung an seiner Wohnung. Auch das Fehlen von Kellerabteil und Lift verhindert, dass der Käufer den Vertragsgegenstand (also Wohnung samt Zugehör) bekommen hat. Damit war der Kaufpreis noch nicht (zur Gänze) fällig und muss sowohl vom Verkäufer als auch dem Rechtsanwalt als Treuhänder samt „Strafzinsen“ nach BTVG an den Käufer (bzw das Treuhandkonto) zurück bezahlt werden (auch wenn im vorliegenden Fall unrichtig nur ein Feststellungsbegehren für etwaige Schäden verlangt wurde).

Fazit: Manche Treuhänder sind sich der strengen Bestimmungen des BTVG zugunsten der Erwerber nicht bewusst und manche Käufer haben mitunter mehr Rechte als diese selbst wissen. Genaue Kenntnis des BTVG ist für die Abwicklung solcher Projekte unentbehrlich!

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