Die Kaution im Mietrecht

Allgemeines

Die Kaution unterlag bis zum Jahr 2009 keiner gesetzlichen Regelung. Mit der Wohnrechtsnovelle 2009 setzte der Gesetzgeber erstmals eine diesbezügliche Regelung um, nämlich die Bestimmung des § 16b MRG. Diese Gesetzesnorm kommt neben dem Vollanwendungsbereich auch im Teilanwendungsbereich des § 1 Abs 4 MRG zur Anwendung. Auf „Vollausnahmefälle“ ist diese Bestimmung selbstverständlich nicht anwendbar. Seit der WGG-Novelle 2016 kommen die kautionsrechtlichen Bestimmungen des § 16b MRG auch im Bereich des WGG zur Anwendung. § 16b MRG gilt sowohl für die Wohnraummiete als auch für die Miete von Geschäftsräumlichkeiten und ist auf Haupt- wie auch auf Untermietverhältnisse anwendbar.

Der Gesetzestext des § 16b MRG normiert keine gesetzliche Verpflichtung zur Übergabe einer Kaution. Gem § 16b Abs 1 Satz 1 MRG kann zur Sicherung der sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Ansprüche des Vermieters die Übergabe einer Kaution vereinbart werden. Es bedarf also (weiterhin) einer (miet-)vertraglichen Vereinbarung.

Die vom Vermögen des Vermieters eindeutig abzugrenzende Veranlagung

Mit der Bestimmung des § 16b MRG hat der Gesetzgeber nunmehr festgelegt, dass ab 1. 4. 2009 Barkautionen in Form von Sparbüchern oder eine gleich hohe Sicherheit (Einlagensicherung) bietenden, eindeutig vom Vermögen des Vermieters abgrenzbaren Veranlagungen zu sichern sind. Übergibt der Mieter die Kaution nicht in Gestalt eines Sparbuchs, sondern erlegt die Kautionssumme in bar oder durch Überweisung, hat der Vermieter die gesetzlich zwingende Verpflichtung zur fruchtbringenden insolvenzsicheren Veranlagung. Gegenteilige Mietvertragsregelungen sind unwirksam. Die Kaution soll nicht in das Eigentum des Vermieters übergehen. Er ist somit verpflichtet ein treuhänderisches Sondervermögen zu bilden: Der Vermieter hat die vom Mieter überlassene Kaution nicht nur von seinem Vermögen getrennt, sondern auch nach außen erkennbar als treuhändig verwaltetes Vermögen auf einem entsprechenden Konto anzulegen.

Die anfallenden Zinsen stehen dem Mieter zu, der Vermieter ist allerdings nicht genötigt, sich um eine bestmögliche Verzinsung zu kümmern, sondern es genügt vielmehr die Veranlagung mit branchenüblichen Sparzinsen.

Für Mietverträge, die auf unbestimmte Dauer abgeschlossen worden sind, ist eine Veranlagung mit jederzeit fällig gestellten Zinsen vorzunehmen. Bei befristeten Mietverhältnissen wird eine Bindung der Kautionsveranlagung auf die vereinbarte Dauer des Mietverhältnisses, um so höherer Zinsen erwirtschaften zu können, befürwortet.

Die Höhe der Kaution

In Österreich fehlen gesetzliche Vorschriften über die maximale Höhe einer Mieterkaution. Ein maßgeblicher Unterschied zwischen Teilausnahmeobjekten und Objekten im Vollanwendungsbereich des MRG bleibt aber hinsichtlich der Kautionshöhe bestehen. Maßgebend für die Höhe der Kaution ist der vom Mieter im Zeitpunkt der Kautionsvereinbarung vereinbarte Bruttomonatszins. Während im Bereich des MRG die Kautionshöhe mangels besonderen Sicherungsbedürfnisses von der Rsp mit bis zu sechs Brutto-Monaten (drei Bruttomonatsmieten sind unter normalen Voraussetzungen geschäftsüblich) begrenzt wurde, finden diese Überlegungen mangels Mietzinsüberprüfungsmöglichkeit bei Teilausnahmeobjekten keine Anwendung. Allerdings ist auf § 879 Abs 3 ABGB Bedacht zu nehmen. Es muss immer ein adäquates Verhältnis zwischen den Sicherungsinteressen des Vermieters und der Höhe der vom Mieter geleisteten Kaution gegeben sein. Es muss daher jeweils anhand der konkreten Umstände im Einzelfall beurteilt werden, ob die Vereinbarung im Hinblick auf die Kautionshöhe gesetzlich zulässig ist oder gegen das Ablöseverbot des § 27 Abs 1 Z 1 MRG verstößt.

Wiederauffüllung der Kaution

Greift der Vermieter zur Begleichung offener Forderungen auf die Kaution zurück, hat er – mangels einer gegenteiligen vertraglichen Vereinbarung – keinen gesetzlichen Anspruch auf Wiederauffüllung der Kaution durch den Mieter auf den vereinbarten Kautionsbetrag. Allenfalls könnte, insbesondere bei der Sparbuchkaution, eine gesetzliche Wiederauffüllungsverpflichtung aus § 458 ABGB abgeleitet werden. Eine mietvertragliche Vereinbarung über die Auffüllung der Kaution ist aber zulässig.

Aufrechnung mit der Kaution durch den Mieter

Der Mieter hat während eines laufenden Mietverhältnisses keine Verfügungsgewalt über die Kaution und keinen fälligen Rückzahlungsanspruch, mit dem er aufrechnen könnte. Er kann die Kaution auch nicht vor Ende des Mitverhältnisses „abwohnen“, indem er zB die letzten Monate vor Mietvertragsbeendigung die laufende Zahlung des Mietzinses einstellt und sich gegenüber dem Vermieter auf die übergebene Kaution beruft.

Die Kautionsrückstellung

In § 16b Abs 2 MRG findet sich die Regelung zur Kautionsrückstellung. Nach der genannten Bestimmung hat der Vermieter dem Mieter die Kaution samt den aus ihrer Veranlagung erzielten Zinsen nach Ende des Mietvertrags unverzüglich zurückzustellen, soweit sie nicht zur Tilgung von berechtigten Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis herangezogen wird.

Hingegen wird die Verpflichtung zur unverzüglichen Kautionsrückstellung nach den Gesetzesmaterialien erst durch die Rückstellung des Mietobjekts an den Vermieter ausgelöst. Der Vermieter hat die Kaution nach erfolgter Rückstellung also unverzüglich zurückstellen, wobei ihm nach der Judikatur eine angemessene Frist zur Prüfung des Mietobjekts auf vorliegende Schäden eingeräumt werden muss. Bei reinen ABGB-Mietverträgen ist die Vereinbarung der Parteien maßgeblich. Fehlt eine solche, ist der Vermieter grundsätzlich mit Rückstellung des Mietobjekts zur Rückstellung der Kaution verpflichtet.

Nach den Gesetzesmaterialien steht der Rückforderungsanspruch unter der dem Wesen der Kaution immanenten Voraussetzung, dass dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen. Die Kaution dient der Sicherung aller Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis, also auch jener zwischen Beendigung des Mietvertrags und der tatsächlichen Rückstellung des Mietobjekts. Primär wird dabei an Mietzins- und Betriebskostenrückstände sowie Schadenersatzansprüche wegen der Beschädigung des Mietobjekts zu denken sein. Mietvertragsfremde Forderungen berechtigen hingegen nicht zur Einbehaltung der Kaution.

Vor Einführung des § 16b MRG war der Vermieter nach der Rsp erst dann zur Rückstellung der Kaution verpflichtet, wenn klar war, dass eine Forderung, für welche die Kaution haften sollte, nicht mehr besteht oder nicht mehr entstehen kann. Die jüngere Rsp verneint hingegen ein Einbehaltungsrecht für noch nicht feststehende Forderungen aus dem Mietverhältnis. Die wohl hA ist der Auffassung, dass eine Einbehaltung der Kaution für noch nicht feststehende Forderungen schon aufgrund des Wortlauts des Gesetzestextes unzulässig ist.

Vermieter- und Mieterwechsel

Bei einem Mieterwechsel nach den §§ 12, 12a und 14 MRG oder einem Übergang der Mieterposition aufgrund der Ausübung eines Weitergaberechts kommt es zu keiner Beendigung des Mietverhältnisses. Der scheidende Mieter oder im Fall des Eintritts im Todesfall der Nachlass bzw die Erben können keine Ansprüche auf Rückzahlung der Kaution gegen den Vermieter geltend machen, da die Rückstellung der Kaution von der Beendigung des Mietverhältnisses abhängig ist. Dieser Betrag kommt dem neuen Mieter als Vermögensvorteil zugute. Dem Altmieter (bzw im Fall des § 14 MRG dem Nachlass oder den Erben) stehen nur Ersatzansprüche gegenüber dem neuen Mieter als seinem Rechtsnachfolger zu. Dieser ist nach Lit und Rsp im Wege der Analogie zu § 1042 ABGB ausgleichspflichtig.

Zur Rückzahlung einer Barkaution ist nicht derjenige (seinerzeitige) Vermieter verpflichtet, der sie begehrt und erhalten hat, sondern der jeweilige Vertragspartner des Mieters. Genauer gesagt ist die Rückforderung einer bei Abschluss des Mietvertrags geleisteten Kaution gegen denjenigen zu richten, der im Fälligkeitszeitpunkt (= Rückstellung des Mietobjekts) Vermieter ist.

Insolvenz des Vermieters

§ 16 b Abs 3 MRG sieht vor, dass im Fall der Insolvenz des Bestandgebers seitens des Bestandnehmers ein entsprechender Anspruch des Mieters gem § 48 IO besteht. Diese Bestimmung ist der Sicherung der Kaution gegen einen widmungsfremden Zugriff aufgrund eines über den Vermieter eröffneten Insolvenzverfahrens gewidmet. Im Fall einer solchen Insolvenz kann der Insolvenzverwalter die Kaution nur in jenen Fällen heranziehen, in denen dies auch dem Vermieter zustünde, also etwa dann, wenn der Mieter ungerechtfertigterweise mit der Zahlung des Mietzinses in Rückstand gerät. Keinesfalls also darf die Kaution zur Befriedigung von widmungsfremden Ansprüchen herangezogen werden, also solchen, die nicht iZm dem Mietverhältnis stehen.

Wird über das Vermögen des Vermieters ein Insolvenzverfahren eröffnet, so hat ein Mieter, dessen Mietverhältnis unmittelbar vor Einleitung des Insolvenzverfahrens oder im Laufe desselben endet, in Bezug auf die von ihm erlegte Sicherheit das Recht auf abgesonderte Befriedigung aus dem Kautionssparbuch, soweit ihm nicht ohnehin auch noch darüber hinausgehende Rechte zustehen. Nach allgemeinen insolvenzrechtlichen Grundsätzen kommt dem Mieter als Pfandbesteller bei Insolvenz des Vermieters als Pfandgläubiger aber ein Aussonderungsanspruch gem § 44 IO zu, sodass das unverständlicher Weise normierte Absonderungsrecht obsolet sein dürfte.

Prozessuales

Die Rückforderung der Kaution hatte vor der WRN 2009 völlig unstrittig im streitigen Verfahren zu erfolgen. Seit der WRN 2009 hat der Mieter gem § 37 Abs 1 Z 8b MRG die Möglichkeit, eine Entscheidung über die Höhe des rückforderbaren Kautionsbetrags vor dem Außerstreitrichter zu erwirken. Das LGZ Wien ergänzte aber, dass lediglich die Feststellung der Höhe des rückforderbaren Kautionsbetrags ins außerstreitige Verfahren verwiesen worden sei. Das Leistungsbegehren auf Rückforderung der Kaution als solches kann daher weiterhin im streitigen Verfahren geltend gemacht werden. Dem ist der 6. Senat des OGH zu Recht gefolgt. Dem Mieter steht also ein Wahlrecht zu, ob er die Feststellung der Höhe des rückforderbaren Kautionsbetrags im außerstreitigen Verfahren begehren oder sofort auf Rückzahlung klagen will.

Die Kaution im Vollausnahmebereich des MRG

Im Rahmen von Bestandverträgen im Vollausnahmebereich des MRG wird regelmäßig vereinbart, dass der Bestandnehmer eine Kaution – in bar, als Sparbuch oder etwa auch in Form einer Bankgarantie – zu stellen hat. Der Bestandgeber ist berechtigt, aber nicht verpflichtet, allfällige Rückstände aus der Kaution abzudecken; sieht er davon ab, kann der Auflösungstatbestand des § 1118 Fall 2 ABGB trotz ausreichender Kautionsdeckung verwirklicht sein.

Quellen:
Daniel Lassingleithner, Praxisprobleme bei der Kautionsrückstellung nach Beendigung des Mietverhältnisses, immolex 2017, 138
Prader, MRG5.02 § 16b (Stand 1.7.2017, Manz Wohnrecht in rdb.at)
Schinnagl, GeKo Wohnrecht I § 16b MRG
Riss in Kletečka/Schauer, ABGB-ON1.02 § 1101 (Stand 1.10.2016, rdb.at)