Mietvertragsgebühr bei Vereinbarung einer Vielzahl von Kündigungsgründen?

Seit dem 11. November 2017 sind neu abgeschlossene Mietverträge über Wohnräume gebührenfrei. Dieses einjährige Jubiläum wird zum Anlass genommen die in der Überschrift aufgeworfene Frage zu behandeln. Die nachfolgenden Ausführungen sind demnach größtenteils für Mietverträge zu gewerblichen Zwecken interessant.

Unstrittig ist, dass bei unbefristeten Mietverträgen zu gewerblichen Zwecken 1% der Summe des dreifachen Jahresbruttomietzinses an Gebühren anfallen. Bei unbefristeten Mietzinsen ist die Berechnungsgrundlage sohin „gedeckelt“ mit einer maximal angenommenen Dauer von 3 Jahren. Bei befristeten Mietverträgen wird der Jahreswert der wiederkehrenden Leistung mit der Anzahl an Jahren, sohin der Befristungsdauer, multipliziert. Gedeckelt ist die Jahresanzahl hier mit 18. Sollte ein Mietvertrag daher auf 18 Jahre oder länger befristet sein, wird eine Dauer von 18 Jahren angenommen und der Jahresmietzins mit dieser Zahl multipliziert, um die Bemessungsgrundlage zu errechnen. Dies normiert § 33 TP 5 des Gebührengesetzes 1957.

In diesem Zusammenhang wurde der VwGH zur Frage angerufen, ob nun eine Vereinbarung aller Kündigungsgründe des § 30 Abs 2 MRG bei gleichzeitigem Kündigungsverzicht des Vermieters für eine bestimmte Dauer diesen Kündigungsverzicht derart aushebelt, dass gebührenrechtlich von einem unbefristeten Mietverhältnis auszugehen ist.

Im zugrundeliegenden Fall wurde ein Mietvertrag über die Errichtung und den anschließenden Betrieb eines Hotels abgeschlossen. Dieser wurde gemäß Mietvertrag ausdrücklich „unbefristet“ abgeschlossen. Die Vermieterseite als auch die Mieterseite gab einen Kündigungsverzicht für die Dauer von 25 Jahren ab. Gleichzeitig wurde eine Vielzahl an Gründen vereinbart, die den Vermieter zur Kündigung (unter anderem auch außerordentlich) des Bestandverhältnisses berechtigen. Es wurden zum Beispiel auch die Gründe des § 30 Abs 2 MRG als zur Kündigung berechtigend vereinbart. In diesem Zusammenhang stellte sich dann für die Bemessungsgrundlage der Gebühren die Frage, ob von einem unbefristeten Vertrag auszugehen ist und die Bemessungsgrundlage mit dem 3-fachen des Jahresmietzinses „gedeckelt“ ist, oder ob ein befristetes Vertragsverhältnis auf 25 Jahre vorliegt. In diesem Fall wäre als Bemessungsgrundlage der 18-fache Jahresmietzins heranzuziehen.

Zunächst folgte eine Entscheidung des Bundesfinanzgerichtes unter Berufung auf die bisherige Rechtsprechung des VwGH:

„Nach ständiger Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes besteht das Unterscheidungsmerkmal zwischen auf bestimmte Zeit und auf unbestimmte Zeit abgeschlossene Bestandverträgen darin, ob nach dem erklärten Vertragswillen beide Vertragsteile durch eine bestimmte Zeit an den Vertrag gebunden sein sollen oder nicht, wobei allerdings die Möglichkeit, den Vertrag aus einzelnen bestimmt bezeichneten Gründen schon vorzeitig einseitig aufzulösen, der Beurteilung des Vertrages als eines auf bestimmte Zeit abgeschlossenen, nach dem letzten Satz des § 33 TP 5 Abs. 3 GebG nicht im Wege steht.

Was eine Beschränkung der Kündigungsmöglichkeit auf einzelne, im Vertrag ausdrücklich bezeichnete Fälle darstellt, ist eine Frage, die nach Gewicht und Wahrscheinlichkeit einer Realisierung der vertraglich vereinbarten Kündigungsgründe von Fall zu Fall verschieden beantwortet werden muss […]. Nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes stellt die Vereinbarung aller Kündigungsgründe nach § 30 Abs. 2 MRG keine ausreichende Beschränkung der Kündigungsmöglichkeiten dar, sodass in einem solchen Fall ein Vertrag auf unbestimmte Zeit anzunehmen ist […]“. – VwGH 19.09.2017, Ra 2017/16/0111

In diesem Zusammenhang führt das BFG in seiner Entscheidung weiter aus, dass für die Beurteilung eines gebührenrechtlich befristeten oder unbefristeten Mietvertrags zunächst zu klären ist, ob nur einzelne, bestimmte Kündigungsgründe des Vermieters vereinbart wurden oder sämtliche des § 30 Abs 2 MRG beziehungsweise denen gleichkommende Kündigungsgründe. Im Ergebnis verneinte das Gericht im Anlassfall eine Vereinbarung aller Kündigungsgründe des § 30 Abs 2 MRG, auch wenn dies nicht ganz nachvollziehbar ist. Im Verfahren nahm das BFG demnach eine Prüfung der einzelnen Kündigungsgründe ihrer Wahrscheinlichkeit nach vor und kam zu dem Schluss, dass nicht alle vereinbarten Gründe für den vorliegenden Vertrag relevant sind. Die Durchführung dieser Prüfung veranlasste unter anderem zur Erhebung einer Revision an den VwGH. Nach ständiger Rechtsprechung des Höchstgerichtes ist eine Prüfung nämlich bloß dann durchzuführen, wenn einzelne Kündigungsgründe vereinbart wurden.

Auch vor dem VwGH führte die Revisionswerberin ins Treffen, dass nach herrschender Rechtsprechung die Vereinbarung aller Kündigungsgründe des § 30 Abs 2 MRG „keine ausreichende Beschränkung der Kündigungsgründe“ darstelle, um von einem Mietverhältnis auf bestimmte Dauer auszugehen. Die in diesem Zusammenhang aufgeworfene Rechtsfrage lies der VwGH unbeachtet. Seiner Meinung zufolge ist die hier erhobene Revision zurückzuweisen:

„Die vom Verwaltungsgericht im Revisionsfall erzielte Deutung des Mietvertrages als einen auf vorerst bestimmte Zeit abgeschlossenen, der während dieser nur aus besonderen, gewichtigen Gründen gekündigt werden kann, lässt keine Auslegungsfehler oder sonstige Fehlbeurteilung erkennen, die eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung aufwerfen würde.“ – VwGH 19.09.2017, Ra 2017/16/0111

Dies führt im Ergebnis dazu, dass nach wie vor keine wirkliche Klärung der Frage besteht, wann jetzt von einem befristeten und wann von einem unbefristeten Mietverhältnis auszugehen ist, wenn im Bestandvertrag eine Fülle an Kündigungsgründen für den Bestandgeber vereinbart wurden. Dass eine solche Unklarheit zu erheblichen Problemen führen kann, zeigt schon die Tatsache, dass in einem Fall von einer „Deckelung“ vom 3-fachen Jahresmietzins und im anderen Fall vom 18-fachen des Jahresmietzinses auszugehen ist. Dies sollte bei Erstellung von Mietverträgen stets berücksichtigt werden. Vor allem für Rechtsanwälte, Notare, Immobilientreuhänder, Immobilienverwalter und Immobilienmakler, die nach § 33 TP 5 Abs 5 Z 4 GebG zur Selbstberechnung der anfallenden Gebühr berechtigt sind, stellt dies ein erhebliches Risiko dar. Erwähnt sei, dass die derzeitige Vorgehensweise des Finanzamtes für Gebühren, Verkehrssteuern und Glücksspiel sowie die des Bundesfinanzgerichtes der Judikatur des VwGH entgegensteht. Diese nehmen nämlich auch bei Vereinbarung aller Kündigungsgründe des § 30 Abs 2 MRG eine Prüfung – des Gewichts und der Wahrscheinlichkeit der einzelnen Gründe – vor. Nach Ansicht des VwGH ist eine solche Prüfung allerdings nur bei Vereinbarung einzelner Kündigungsgründe vorzunehmen.

Quellen:
BFG 4.4.2017, RV/1100501/2016
VwGH 19.09.2017, Ra 2017/16/0111
immolex 2018, 213