Unverhältnismäßig hohes Entgelt bei Untervermietung über eine Internet-Buchungsplattform (7 Ob 189/17w)

Das Buchen von Privatwohnungen über Internet-Buchungsplattformen erfreut sich in Touristenkreisen immer größerer Beliebtheit. Simpel, schnell und oft günstiger als Hotelzimmer in einer gleichartigen Ausstattungskategorie und Größe, diese Vorteile werden solch vermieteten Objekten nachgesagt. Muss man es sich als Vermieter einer Wohnung allerdings gefallen lassen, wenn der Mieter der Wohnung im Wege der Untervermietung über diverse Buchungsplattformen einen Profit daraus schlägt? Der OGH hat sich jüngst mit dieser Frage auseinandergesetzt:

Im Anlassfall hat der Mieter einer über 200 m² großen Wohnung in der Wiener Innenstadt ein Zimmer ständig um € 1.000 pro Monat untervermietet. Den Rest der Wohnung bot er über eine Internet-Buchungsplattform an, dies für eine Miete zwischen € 229 – € 249 pro Tag verlangt. Das tatsächliche teilweise Vermieten über diese Plattform war auch nachweisbar.

Der zu zahlende Hauptmietzins für die Hauptmieter selbst betrug 2.391,28 €, mit allen Nebenleistungen für diverse Untervermietungen hatten die Mieter demnach pro Tag ca. 122 € aufzuwenden. Gemeinsam mit der tageweisen Untervermietung erlösten die Mieter Einnahmen von ca. 350 € – 425 €, das bedeutet um 190 % – 250 % mehr als sie selbst pro Tag aufzuwenden hatten.

Das Mietrechtsgesetz kennt bestimmte Gründe, aus denen eine Kündigung durch den Vermieter zulässig ist. Diese sind in § 30 MRG normiert. Im vorliegenden Fall berief sich die Klägerin auf § 30 Abs 2 Z 4 und Z 6 MRG. Durch das ganz oder zumindest teilweise Weitergeben sollen die Beklagten die Wohnung nicht zur Befriedigung ihrer eigenen Wohnbedürfnisse verwendet und vor allem nicht benötigt haben. Überdies hätten sie die Wohnung gegen unverhältnismäßig hohe Gegenleistung Dritten überlassen.

Das Erstgericht sowie das Berufungsgericht teilten diese Meinung. Das Berufungsgericht erachtete überdies die ordentliche Revision als zulässig, weil die kurzfristige Weitergabe zu touristischen Zwecken ein „aktuelles, weit über den Einzelfall hinausreichendes Phänomen bei der Wohnungsnutzung“ darstellt.

Der oberste Gerichtshof hielt eine Kündigung nach § 30 Abs 2 Z 6 MRG für nicht möglich, da diese Bestimmung dem Horten von mehreren Wohnungen durch einen Mieter vorbeugen soll. Überdies ist § 30 Abs 2 Z 4 MRG als speziellere Norm auf eine Weitergabe, wie hier vorliegend, anwendbar.

Der Kündigungsgrund nach § 30 Abs 2 Z 4 erster Fall MRG setzt eine gänzliche Weitergabe der Wohnung bei nicht regelmäßiger Verwendung voraus. Der OGH erachtete den Beweis für das Fehlen einer solchen Verwendung im vorliegenden Fall als nicht erbracht.

Zu einer rechtswirksamen Kündigung kam es allerdings trotzdem, ein Vorliegen des Kündigungsgrundes nach § 30 Abs 2 Z 4 zweiter Fall MRG – Überlassung gegen unverhältnismäßig hohe Gegenleistung – wurde bejaht. Durch diesen Kündigungsgrund soll der Vermieter davor geschützt werden, dass der Mieter unter dem Schutz des MRG einen übermäßigen Gewinn mit dem Mietobjekt erzielt. Auf eine bestimmte Dauer der einzelnen Untervermietungen ist nicht abzustellen, es ist nur festzuhalten, dass eine einmalige Untervermietung in diesem Zusammenhang nicht zur Kündigung berechtigt. Dem Begriff „Verwerten“ ist eine gewisse Dauerhaftigkeit indiziert. In diesem Fall „verwerten“ die Mieter das Mietobjekt allerdings in dem Sinne, dass sie daraus eine eigene Erwerbsquelle schaffen. Die Verwertung im Sinne des § 30 Abs 2 Z 4 zweiter Fall MRG muss nicht unbedingt in der tatsächlichen (eine gewisse Dauer überschreitenden) Vermietung bestehen, ein Anbieten in einem einschlägigen Medium zur Weitergabe ist ausreichend.

Die ständige Rechtsprechung des OGH stellt für den Fall des Überschreitens des Hauptmietzinsen durch den Untermietzins klar, dass der Kündigungstatbestand erfüllt ist, sollte die Überschreitung bei über 100 % liegen. Um dies berechnen zu können, setzte der OGH das Entgelt für die kürzeste Untervermietungsperiode in Relation zu den zu tätigenden Aufwendungen für dieselbe Zeitperiode. Im vorliegenden Fall betrug die Zeitperiode einen Tag, da auch ein tageweises Mieten über die Internetplattform möglich war. Im Übrigen ist für die Berechnung sowie der Frage, ob ein qualifiziertes Überschreiten des Hauptmietzinses vorliegt auf den Einzelfall abzustellen.

Quelle:  7 Ob 189/17w = Zak 2018/602