Fruchtgenussrecht bei Eigentümerpartnerschaft

Wenn zwei natürliche Personen gemeinsam eine Wohnung erwerben, welche untrennbar mit Wohnungseigentum verbunden ist, liegt gemäß Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002) eine Eigentümerpartnerschaft vor. Die Partner werden zwingend jeweils zur Hälfte (zu gleichen Teilen) Eigentümer des Wohnungseigentumsobjektes.

Grundsätzlich gilt nach § 13 WEG 2002, dass das Wohnungseigentum der Partner nur gemeinsam beschränkt, belastet oder der Zwangsvollstreckung unterworfen werden darf. Eine unterschiedliche Belastung des Wohnungseigentums der Partner ist daher rechtlich nicht möglich.

Bei Kauf eines Wohnungseigentumsobjekts zu Vermietungszwecken äußern Ehegatten oft den Wunsch, ein Fruchtgenussrecht zugunsten eines Partners an der kaufgegenständlichen Wohnung einräumen zu wollen.

In diesem Zusammenhang ist es als Vertragserrichter wichtig, die zwei folgenden Entscheidungen des Obersten Gerichtshofs zu kennen:

In der Entscheidung des Obersten Gerichtshofs vom 07.10.2003 zu 5 Ob 200/03b hat der erkennende Senat entschieden, dass die Einverleibung eines wechselseitigen Fruchtgenussrechts für jeden einzelnen Wohnungseigentumspartner jeweils am Hälfteanteil des Mindestanteil des anderen an § 13 Abs 3 WEG 2002 scheitere, weil es damit zu verschiedenen Belastungen der Mindestanteile käme.

Jedoch hat die wegweisende Entscheidung des Obersten Gerichtshofs vom 25.08.2016 zu 5 Ob 149/16x die Einverleibung eines Fruchtgenussrechts für jeden Eigentümerpartner am gesamten Mindestanteil bewilligt. Dies führe nicht zu einer unterschiedlichen Belastung der Anteile und widerspricht daher nicht § 13 WEG 2002. Die grundsätzliche Zulässigkeit einer solchen Belastung hat der Senat bereits in seiner Entscheidung zu 5 Ob 157/08m bejaht.

Diese einschlägige Rechtsprechung ist für die grundbücherliche Einverleibung des Fruchtgenussrechts bei einer bestehenden Eigentümerpartnerschaft von essentieller Bedeutung. Daher ist bei Vertragsgestaltung auf die korrekte Formulierung bei Einräumung des Fruchtgenussrechts bei bestehender Eigentümerpartnerschaft zu achten. Auch ist die Aufnahme eines Verweises auf die genannte Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes hilfreich.